Objekt & Auftraggeber
1. Hedonische Bewertung
2. Realwert (Substanzwert)
3. Ertragswert (Renditewert)
Honorar & Verkaufspreis
Verkaufspreisschätzung
2 Zimmer · Eystrasse 68A und B, 3454 Sumiswald
Auftraggeber
Eigentümer
–
Adresse Eigentümer
–
Liegenschaft
Eystrasse 68A und B, 3454 Sumiswald
Bewertungsmethode
Hedonisches Modell & Markterfahrung
Berechneter Marktwert (Manuell)
CHF 1'002'000.-
Verkaufspreis Vorschlag
CHF 1'002'000.-
Nächster Schritt: Wir besprechen diese Einschätzung gerne persönlich mit Ihnen und definieren gemeinsam die optimale Vermarktungsstrategie.
Grundlage der Bewertung: qmetra Immobilien ermittelt den Verkaufswert Ihrer Liegenschaft mit professionellen Modellberechnungen und berücksichtigt die aktuelle Marktsituation. Diese Schätzung dient zu Informationszwecken und stellt keine verbindliche Garantie dar.
Bewertungsgrundlagen
Objekt Eckdaten
Honorar & Vermarktung
Unser Honorar für die vollumfängliche Vermarktung beträgt 2.0 % (inkl. MwSt.) des beurkundeten Verkaufspreises. Dieser Betrag wird erst bei erfolgreicher Eigentumsübertragung fällig.
CHF 20'000.-
Hedonische Bewertung
CHF 1'503'000.-
📊 Marktvergleichsmethode – Vergleich mit kürzlich getätigten Handänderungen ähnlicher Objekte (Datenbasis: IAZI).
Realwert (Substanzwert)
CHF 835'000.-
Neubaukosten abzüglich Altersentwertung, zuzüglich Landwert.
Ertragswert (Renditewert)
CHF 669'000.-
🏦 Investorenperspektive – Wert basierend auf jährlichen Nettomieterträgen.
Methoden der Immobilienbewertung
Ein Leitfaden zu Hedonik, Realwert und Ertragswert
Die Wahl der richtigen Bewertungsmethode hängt primär vom Zweck der Immobilie (Eigennutzung vs. Rendite) und der Datenverfügbarkeit ab.
1. HEDONISCHE
BEWERTUNG
Diese computergestützte Methode basiert auf der Annahme, dass sich der Preis einer Immobilie aus der Summe ihrer Eigenschaften zusammensetzt. Ein statistisches Modell vergleicht das Objekt mit tausenden Handänderungen der letzten Monate.
Fokus: Aktuelle Marktpreise für vergleichbare Objekte.
Stärke: Sehr objektiv und kostengünstig für Standardobjekte (EFH, Wohnungen).
2. REALWERT
(SUBSTANZWERT)
Der Realwert berechnet, was es heute kosten würde, das Gebäude exakt so wieder aufzubauen. Er setzt sich zusammen aus dem Landwert (Bodenpreis) und dem Zeitbauwert (Neubaukosten abzüglich altersbedingter Entwertung).
Fokus: Die physische Substanz und der materielle Wert.
Stärke: Ideal für Liebhaberobjekte oder Spezialbauten, bei denen keine Marktvergleiche existieren.
3. ERTRAGSWERT
(RENDITEWERT)
Für Investoren zählt nicht der Stein, sondern der Cashflow. Der Wert wird berechnet, indem die nachhaltig erzielbaren jährlichen Mieterträge durch einen Kapitalisierungszinssatz geteilt werden.
Fokus: Wirtschaftlichkeit und Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Stärke: Standard für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.
Direkter Vergleich der Verfahren
| Kriterium | Hedonisch | Realwert | Ertragswert |
|---|---|---|---|
| Zentrale Frage | Was zahlen andere gerade dafür? | Was kostet der Bau heute? | Wie viel Einkommen generiert es? |
| Haupteinfluss | Marktrends & Lage | Baukosten & Landpreis | Mietzins & Zinsniveau |
| Eignung | Eigennutzung (ETW/EFH) | Villen, Spezialobjekte | Anlageobjekte (MFH) |
Fazit für die Praxis: In der Schweiz und Deutschland wird bei Wohneigentum meist die hedonische Methode von Banken für die Hypothekarvergabe genutzt. Bei Renditeobjekten ist der Ertragswert absolut dominierend. Der Realwert dient oft als "Sicherheitsnetz", um eine Überhitzung am Markt zu erkennen (wenn der Preis weit über den Neubaukosten liegt).